房企做市值各显神通：回归A股 分拆上市_乐动体育下载app官网最新版

据《每日经济新闻》报导，万达商业与富力地产筹划重返A股，万科、中海、碧桂园的物业服务谋求拆分上市，碧桂园的教育业务、恒大的矿泉水等非地产业务也企图通过拆分构建在A股上市。一时间，资本运作沦为地产大佬最热衷的事情。

对于资金密集型的房企而言，更高的估值不仅能构建更加相当可观的融资金额，同时也能提供更高的股权溢价，并推展新的业务的扩展。那么，重返A股能否确实解决问题房企的低估值难题？怎样的转型才能对市值提高带给正面影响？最近半年，恒大地产董事局主席许家印的心情很不俗，这位资本运作高手于去年末以1.466港元/股的价格，从香港英皇集团主席杨受成手上夺下了新传媒集团大约75%股权，并改名为恒大健康。

谁也没想到，恒大健康将近一年时间股价涨幅超强10倍，沦为港股市场最近一年的大牛股之一。在房地产金融化年代，地产大佬除了考虑到怎样才能更佳地卖房子，还得思维如何通过资本运作把公司市值做到大。

对于众多在港上市的内房股而言，重返A股、拆分上市沦为突破市值魔咒的最重要手段。高估值的欲望8月18日，绿地控股（600606，SH）月登岸上证所，公司借壳金丰投资尘埃落定。

当天市值一度突破3000亿元（人民币，折合），沦为国内市值最低的上市房企。就在当天，万达商业（03699，HK）重返A股的方案取得临时股东大会通过，公司预计此次重返A股总筹措资金将超过120亿元，如果成事，未来将会沦为近年来A股最大规模的房地产企业IPO。

尽管两家房企均为千亿房企阵营中的领军企业，但《每日经济新闻》记者注意到，两者在资本市场的估值不存在天壤之别。截至8月27日收盘，万达商业的动态市盈率仅有为6.83倍，绿地控股却低约21.56倍。

去年末才登岸香港联交所的万达商业之所以缓着重返A股，毫无疑问是不受A股高估值的欲望。尽管A股自6月中旬以来经历了一波大幅度暴跌，但要旨在港上市的内房股重返A股的决意。

除了万达，富力地产（02777，HK）月透露重返A股的预案，碧桂园宣告筹划将物业服务与教育两大业务在A股拆分上市；恒大地产分别将恒大足球、恒大文化、恒大冰泉拆分在新三板上海证券交易所，等时机成熟构建转板上市；旭辉有限公司也于日前透漏，公司期望拆分商业地产平台在A股上市，已完成A+H股双平台的布局。低和资本董事长苏鑫向《每日经济新闻》记者回应，港股市场仍然由境外资金主导，自去年起港股的估值水平仍然显著领先于A股，再加海外投资者最近数年对国内房地产的态度更加乐观，内房股在港股市场完全是最低估值的板块之一。相对而言，A股不仅估值更高，国内投资者也更加熟知这些著名房企，这也是更有内房股转往A股的最重要因素。

以4家千亿级别的房企为事例，截至8月27日，A股上市的万科、保利地产动态市盈率分别为15.02倍与8.42倍，港股上市的碧桂园、恒大地产动态市盈率仅有为4.94倍与4.2倍。中小市值公司的估值差异更加难以置信，去年销售额230亿元的泰禾集团（000732，SZ）截至27日动态市盈率高达24.16倍、同期销售额约658亿元的融创中国（01918，HK）却只有3.35倍。

房地产作为资金密集型行业，估值越高对于企业的协助越大，新城控股高级副总裁欧阳捷向记者回应，首先，市值低的房企在业内的知名度更高，强化了品牌优势；其次，估值越高意味著投资者的接纳程度越高，先前积极开展融资的可玩性更加小；最后，高估值相等于缩放了大股东的个人财富，对于很多民营企业老板而言，在A股上市的意愿大自然更加强劲。尽管重返A股对于提高估值能带给必要协助，但硬币的另一面是，在港上市的内房股必要在A股IPO面对相当大的可玩性。

由于目前A股有关红筹股重返的制度仍未创建，相对于万达商业、富力地产等注册地在内地的H股公司，多数内房股归属于红筹股架构（即注册地在境外），不合乎A股上市的条件，香港粤海证券投资银行董事黄立冲出记者回应，虽然内地房地产融资容许早已放松，但一年多来，除了绿地等极少数房企能通过借壳等形式在A股上市外，还没其他地产企业顺利在A股IPO，因此即便是合乎资格的内房股，最后顺利登岸A股的机会有多大，还是个未知数。拆分上市的魔力相对于必要在A股IPO，将发展前景较好、合乎A股上市资格的子业务拆分上市，沦为不少内房股曲线重返A股、提升估值的最重要手段。

虽然资本市场对于传统房地产开发业务给与的估值较为较低，但对于转型中的房企往往不愿给与高估值，克而瑞派驻香港分析师洪圣奇向《每日经济新闻》记者回应，最典型的就是指花样年拆分出来的物业服务公司彩生活，估值水平远高于传统内房股，这给了很多房企一个救赎：如果把这些新的业务放到母公司里面发展，投资者往往要用主营业务对公司展开估值，新的业务的估值优势无法反映。拆分上市之后，新的业务更容易获得市场的独立国家注目，对提高估值有大力起到。

对于很多红筹架构的上市房企而言，由于它们的新业务注册地都在境内，因此相对于母公司，新的业务在A股上市并不不存在技术障碍，黄立冲告诉他记者，一旦这些新的业务取得较高的估值，母公司所持有人的股权也能享用资本溢价，反过来对母体的整体市值快速增长也能起着大力的助推起到。拆分上市有助提高估值，同时也有助减缓房企转型的步伐。

以物业服务为事例，在欧阳捷显然，以往物业部门都是地产公司的附属业务，大多数依赖母公司的器官移植，并不归属于核心业务范畴。而拆分上市后，房企将把物业服务作为独立国家业务去打造出，实施独立核算，构建高度市场化运作，这不仅有助公司创建核心竞争力、打造出品牌资产，也能借以创建完备的股权激励机制，推展新的业务高速发展。

如何融合转型推展市值快速增长，新的业务所处的行业前景起着至关重要的起到。苏鑫指出，在众多新的业务中，社区O2O未来将会沦为房企最不具估值优势的业务。O2O业务是目前最疯狂的概念，对线下资源的依赖度较小，由于地产商往往享有数量可观的业主，对于这些客户的情况也非常理解，相对于其他平台，这是大型房企的先天优势，这也是更加多房企企图拆分物业服务，借以做到大社区O2O业务的最重要原因。欧阳捷指出，像医疗身体健康、教育文化类业务，归属于国家政策层面希望的行业，且合乎消费升级的大趋势，这类业务往往被指出享有辽阔的市场空间，投资者给与的估值大自然更高。

尽管部分房企企图拆分商业地产上市，但前景并不悲观。碧桂园首席财务官吴建斌坦言，公司曾计划拆分酒店业务上市，但受到国内酒店行业下滑的影响，前进上市的可玩性较为大，因此拆分上市计划继续不了了之。

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